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 抢先掀起新一轮降价潮的保利地产(600048.SH)，其年报终于出炉。

4月5日晚间，被誉为地产界新四强万科、恒大、中海、保利，简称“万恒中保”;旧四强是指“招保万金”即万招商地产、保利地产、万科及金地)之一的保利地产终于在前三强出炉年报之后，以“姗姗来迟”的姿态祭出了其“亮丽”的年报。

尽管“史上最严厉”的调控压顶，但似乎并未妨碍这家披着央企铠甲的开发商业绩增长。其中显示，期内，实现营业收入超过470.4亿元，同比增长31.04%;实现净利润65.3亿元，同比增长32.7%;每股收益1.1元，同比增长32.5%。一连串亮丽的数据，将保利地产推向了有史以来最好的水平。

但漂亮的数字背后，亦隐藏着鲜为人知的难言之隐。外部调控压顶，内部自我转型，导致这家向来狂飙突进式增长的房企业绩增速放缓;银根有紧无松，让这家本来融资渠道单一的房企巨头难以突破集资瓶颈;虽转型计划正在实施，但道路依然漫长……面对此，是忙中出错偏离航向而不能至，还是突破阶段瓶颈重拾增长，是摆在保利地产面前最严峻的考验。

开始减速

2011年，包括保利地产、万科等大鳄在内，业绩表现依然突出，但值得注意的是，增长速度均逊于往年。

从净利润来看，去年，保利地产净利润增长率为32.7%;而在2010年，这一数字接近40%;2009年，其增长率超过了57%;2008年，在国际金融危机和国内房地产首轮调整的双面夹击下，亦实现了50%的增长率;而2007年，表现更为疯狂，增长率查过了121%。

显然，在严厉调控压力下，保利地产减速轨迹颇为明显。

不仅如此，已不是当年吴下阿蒙的竞争对手足以让保利地产跑的气喘吁吁。2010年，在房企销售额排名中，保利地产以662亿元仅次于千亿万科，而荣升为榜眼。但去年，保利地产“掉队”了，被恒大地产以808亿元的销售额挤出老二位置，只能以732亿元屈居第三。

增长放缓的同时，保利地产的拿地规模在今年亦大幅减缓。2009年，其新拓展项目高达38个，新增土地建筑面积1338万平方米，投资和当年销售总金额433亿元旗鼓相当;2010年，更是一路疯狂跑马圈地，拓展了45个项目，新增土地建筑面积高达1441万平方米。

而去年全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展仅23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米，耗资172亿元。无论在拓展项目数量上，还是买地资金上都仅为2010年的一半。

对此，保利地产在其年报中称，2011年，面对紧缩的货币环境、限购、限贷、限价等严厉的房地产调控和快速增长的保障房供应，商品房成交价量陷入下行趋势，市场形势复杂、严峻;同时公司快速扩张的经营规模给自身管理带来了较大压力，区域管理风险有所提升。

与此同时，亦给其“3-5年再造一个保利”的计划造成了巨大压力。早在2010年，被誉为“铁娘子”的宋广菊取代前董事长李彬海执掌保利，并提出再造计划。据了解，为了实现该计划，该公司专门成立了职能管理机构，负债推进。但从目前增长情况来看，收效差强人意。

实际上，突如其来的严厉调控，给惯于激进的扩张的保利地产戴上了“紧箍咒”。

将时间镜头再拉长些，保利地产爆发式增长的轨迹更加清晰。2006年成功上市后，经过不到一年的拓展，当年年底，其资产规模从2005年的80亿元翻了一番达到了165亿元;2007达到了409亿元，是2006年的两倍多。但经过2008年大幅震荡之后，此种翻倍式增长也告一段落。

到2010年，保利地产的总资产超过了1500亿元，若按照总资产规模来算，再造计划后，其总资产规模将超过3000亿元。而截至目前，其总资产规模仅达到1950亿元，而随着增长率的逐年下降，能否在预期内达到目标，尚需观察。

融资瓶颈

保利地产减速的另一原因是，其融资渠道受限，很难维持以往激进拓展的路子。其在年报中称：“将积极拓展房地产基金等多元化融资渠道，降低财务风险。”

其实，近几年来，保利地产的融资途径的确较为单一，但在此前轮调控之前，保利地产在资本市场上一路“畅通无阻”。2006年，成功上市后，手持20亿元战利品的保利地产，在土地市场上一路高歌猛进，当年销售不到84亿元，却在土地市场上投资接近70亿元。

上市直接融资的票子难以填补激进的拓展造成的资金缺口。上市不满一年，2007年保利地产就祭出增发融资计划，并获得近70亿元的资金，而这一年，其销售突破百亿(170亿元)，新拓展项目达11个，耗资接近150亿元。

经过两年的疯狂拓展，2009年保利地产又来了一次非公开增发，募集资金高达80亿元。这一年，其拓展项目高达38个，新增土地面积超过了1338万平方米，是2008年的两倍之多。

融资胃口越来越大。时隔一年之后，保利地产卷土再来，2010年拟通过非公开增发募集近百亿元。但此次“圈钱”计划生不逢时，恰遇史上最严厉的调控横空出世，阻断了包括保利、万科、金地等一大批A股是上市房企融资计划。

去年年底其无奈地宣告融资计划“流产”。公告称，2010年4月，公司2010年第一次临时股东大会审议通过了公司非公开发行A股股票方案，距今已近18个月。“结合目前资本市场的融资环境，经与主承销商协商，同意公司撤回2010年非公开发行A股股票申请。”

受调控影响，增发等一系列的低成本融资计划无疾而终，保利地产只能另辟蹊径。除了正常的银行抵押地款、担保贷款等融资方式外，保利亦被迫借道高成本的信托融资。去年1月份，方正信托为其推出2.4亿元的“保利锦程1号集合资金信托计划”，成本超过了9.5%。在信托融资中，借道保障房概念于去年6月底北京信托为其推出的3亿元“保利南沙河项目”融资成本也不低于7.2%。业内分析人士认为，保障房利润微薄，保利地产拿如此高成本的资金，则是另有其因。

在此情况下，只能通过消化巨量的库存，来获得更多的资金。2011年初，保利地产的存货量从2010年年底的601亿元，飙升至1099亿元;截至今年年初这一数据上升至1521亿元。面对不断高企的库存量，鲜有降价动作的央企大佬，亦开始在今年年初掀起了新一轮降价潮，部分房源打折幅度超过了20%。以此抢得更多的资金，并缓解资金和高库存的双重压力。

转型重压

在住宅市场受阻下，保利地产亦加入了转型大潮，并在商业地产、旅游地产及养老地产等领域“跑马圈地”。

其实，早在2002年，保利地产在“十年规划”中，就已提出了发展商业地产的计划，但因住宅市场一路疯涨，该公司并未在商业地产领域大展拳脚，2010年当严厉调控来袭之际，才将部分精力投入非住宅市场，一场声势浩大的转型大戏就此拉开帷幕。

保利地产披露，在报告期内，其商业物业的销售额超过了150亿元;全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至目前，其在广州、佛山、成都等城市拥有50万平方米商业物业运营面积。

除此之外，保利地产在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。就此，宋广菊早前表示，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。

但从目前来看，保利商业地产的超长的战线与其收入相去甚远。2010年全年，该领域的收入仅为5亿元，不及总收入357亿元的零头;而去年的收入仅为8亿元，亦不及总收入的2%。按照未来商业地产占收入比例30%的规划来看，其商业蓝图还需很长的路要走。

与此同时，保利地产亦在进军旅游地产及养老地产，但目前二者尚在初始阶段，并未形成规模，因此短期内效果难以显现，资金压力亦比较明显。

一位业内人士认为，目前，大举进军商业等领域无可厚非，但摆在这些开发商面前最大的问题就是钱的问题。“目前，针对开发商的各种融资途径都卡得很严，预计还将会持续一段时间，这对本来资金就紧张、还大笔下注了商业地产的企业来说，估计未来一段时间内会更糟。”